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Mercato Immobiliare

Enrico Marchese Iezza fa il punto su Torino

di Laura Sciolla

IL MATTONE È ANCORA UN RIFUGIO SICURO? I TEMPI SONO CAMBIATI E ANCHE IL MERCATO IMMOBILIARE VIVE OSCILLAZIONI PIÙ O MENO SIGNIFICATIVE: MA QUAL È LO STATO DELLE COSE? QUAL È IL PANORAMA A TORINO? L’ABBIAMO CHIESTO A ENRICO MARCHESE IEZZA

L’andamento dei valori delle case è da sempre uno dei ‘termometri’ migliori per conoscere lo stato di salute di una città. Abbiamo chiesto a un osservatore storico del mercato torinese un’analisi su questi ultimi anni e sullo scenario presente e futuro: Enrico Marchese Iezza, fondatore di Arcase, punto di riferimento in città per la compravendita di immobili di particolare valore.

È ancora sempre il centro storico il 'salotto' di Torino, con una crescita media del 2% e un record per la zona attorno a piazza San Carlo, cresciuta del 5%, con quotazioni sopra i 4mila euro

Quali sono i fenomeni che si possono osservare in una città come la nostra?

«Torino sta vivendo il fenomeno che ha caratterizzato e ancora caratterizza molte metropoli europee: il centro delle città acquista prestigio, le periferie devono lottare contro uno stato di abbandono e ‘chi sta in mezzo’ deve cercare di trovare una propria anima per rimanere attrattivo. In città, le maggiori difficoltà riguardano quartieri come Nizza Millefonti o zona corso Grosseto, che da anni devono convivere con importanti cantieri. San Salvario, invece, è sempre attrattivo; tuttavia, e pur essendo vicinissimo al centro, viene spesso valutato come non del tutto sicuro, e questo incide sulla domanda. Al contrario, Cit Turin e San Paolo stanno vivendo un periodo positivo. È comunque ancora e sempre il centro storico il ‘salotto’ di Torino, con una crescita media del 2% e un record per la zona attorno a piazza San Carlo, cresciuta del 5%, con quotazioni sopra i 4mila euro».

Dunque, i torinesi scelgono via Roma e dintorni?

«Chi ne ha la possibilità si trasferisce in centro, sì: soprattutto in via Lagrange e in via Carlo Alberto; meno in via Roma, sebbene, da quando è stata pedonalizzata, si stia notando anche lì una crescita della richiesta. Noi stessi assistiamo a una vera migrazione da parte dei nostri clienti dalla collina al centro urbano: d’altronde, oggi si cercano più servizi e meno spese, e una casa con giardino in collina ha sicuramente costi di gestione elevati».

Si legge sui giornali specializzati che Torino è una delle città con i prezzi più bassi. Condivide?

Durante l’intervista

«Relativamente. È indubbio che, dal 2010, c’è stato un forte ribasso (pari circa al 40%). Ma se paragoniamo la situazione torinese a quella di Milano, è questa ad aver perso più valore. Il calcolo è facile: nel capoluogo meneghino ci sono appartamenti di grande pregio; se il mercato oscilla, l’oscillazione si mostrerà più importante. Dall’altra parte, è anche vero che Milano ha poi saputo ripartire alla grande superando in parte la crisi. È comunque difficile paragonare due realtà così diverse».

In che senso?

«A Torino le case vengono comprate solo dai torinesi! A Milano arriva il presidente di Samsung che acquista un attico; a Roma ci sono tutti gli attori che scelgono la capitale per vivere… Da noi nemmeno i calciatori comprano una casa per viverci in maniera definitiva. È un peccato».

I fattori che tradizionalmente incidono sulla compravendita delle case sono situazione economica e cambiamenti demografici. È ancora così?

«Partiamo dal secondo punto. È vero: le famiglie sono sempre meno numerose (e quindi si richiedono metrature contenute) e in più i dati sul numero degli abitanti a Torino segnalano una costante decrescita (e pertanto, se non ci sono abitanti, anche la richiesta di abitazioni si riduce). Ma è anche l’incertezza del futuro a influire sul trend: un imprenditore, prima di esporsi – anche nell’acquisto di un nuovo alloggio – ci pensa due volte. Figuriamoci una famiglia i cui componenti hanno un lavoro precario».

Qual è la soluzione?

«È auspicabile una stabilizzazione della politica nazionale. Se avessimo un governo regolare, questo potrebbe affrontare un’ampia varietà di tematiche rilevanti per il Paese; cambiando ogni anno, è ovvio che ci si concentri unicamente sulle emergenze. Eppure il comparto immobiliareesercita una grande influenza sull’economia. Se stiamo bene compriamo; se stiamo male, se abbiamo bisogno di liquidità, vendiamo. E questo va a inflazionare tutto il mercato».

Si parla di una riforma del catasto…

«Per ora è solo una proposta. L’obiettivo sarebbe quello di abbassare il valore sulle case di fascia bassa, passando dal calcolo dei vani ai metri quadrati, in modo da incidere a cascata sulla diminuzione delle tasse e, quindi, stimolare la propensione all’acquisto. Ma sono solo indiscrezioni e, onestamente, non credo che sia questa la soluzione capace di ribaltare la stasi attuale».

Come si può aiutare, in concreto, questo mercato?

«Il mercato immobiliare, come tutti i mercati d’investimenti, è soggetto a tassazioni. Proprio la tassazione elevata è una delle grandi cause della scarsa propensione delle famiglie alla compravendita immobiliare. Pensiamo alle imposte sui rifiuti, ad esempio, o ai costidi gestione di molti servizi amministrati dallo Stato, o all’IMU. Molte famiglie potrebbero comprarsi la seconda casa, ma non lo fanno perché non riuscirebbero a sostenere i costi di gestione. E anche per la prima casa questo è un problema: alcune abitazioni sono considerate di classe A/1 o A/8 (quindi lusso) anche se non sono veramente case di pregio. In ogni caso, sia l’IMU che le imposte di registro vanno alle stelle. Risultato: l’abitazione resta invenduta. Difficilmente una famiglia media accetta di fare un investimento di questo tipo, ma anche chi ne avrebbe la possibilità preferisce rifletterci bene».

Quindi, secondo lei, al contrario di quanto si legge, non è diminuito il tempo medio di vendita nel lusso?

«Non mi pronuncio sulle altre città, ma ciò che vedo qui a Torino è che anche chi ha denaro da spendere ci pensa prima di confermare l’acquisto. Anche perché, a questi livelli, la casa non è un investimento, non esiste redditività».

Invece, per la fascia medio bassa il mattone è ancora un investimento?

«A fasi alterne, ma direi di sì: considerando che il denaro non ha più valore, si cercano alternative».

I mutui come influenzano questo contesto?

«È da qualche anno che tassi di interesse particolarmente bassi potrebbero rappresentare uno stimolo all’acquisto; a beneficiare di questo trend sono in particolare i finanziamenti a tasso fisso, ma sono anche buone le performance dei mutui a tasso variabile che, basandosi sull’EURIBOR, oggi registrano una riduzione dei tassi dello 0,4%. Quello che invece frena il consumatore sono le regole sempre più restrittive per accedere al mutuo: di certo i requisiti richiesti non agevolano la domanda. Devo però dire che, nel settore degli immobili di pregio, il mutuo non è la forma di pagamento prescelta, se non per poter godere di sgravi fiscali: mentre per la fascia più bassa il mutuo accompagna la quasi totalità degli acquisti, qui si parla di un caso su tre».

Passiamo a un argomento più leggero. Cosa cercano i torinesi oggi in una casa?

L’area di Via Roma

«La linea di tendenza è l’appartamento in stile moderno, anche se ubicato in un edificio classico. Fino a qualche tempo fa, il gusto classico piaceva: oggi si tende a conservare qualche peculiarità (come può essere il soffitto a cassettoni) ma la parola d’ordine è minimalismo. Spazi grandi, colori pastello, marmi, pochi mobili. Un totale cambio di gusto, insomma. C’è poi grande attenzione al risparmio energetico, un tema considerato di rilevanza crescente sia dagli architetti, che propongono soluzioni in linea con questa tendenza, sia dalla normativa, che richiede il rispetto di alcune regole. Senza arrivare all’autosufficienza, come può essere per il grattacielo Intesa Sanpaolo, i pannelli fotovoltaici sono oggi all’ordine del giorno».

E prima si parlava dei servizi…

«Sì, certo: ormai si vorrebbe rinunciare alla macchina e trovare tutto sotto casa. Anche per questo si sceglie il centro. C’è però da vedere cosa succederà se passerà la proposta del ticket per entrare in ZTL. Le polemiche sono già accese: ma credo che, come sempre, col tempo si placheranno e la gente si abituerà».

(Foto di MARCO CARULLI e ARCHIVIO)