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Notai

di Maurizio Gallo-Orsi

Presidente del Consiglio Notarile di Torino

Agevolazioni prima casa: tutte le novità

Grazie a un’azione tempestiva del legislatore in concomitanza con l’emergenza sanitaria, sono stati sospesi fino al 31 dicembre 2020 i termini di legge per usufruire delle agevolazioni prima casa o per conservarle; riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021

Torino, estate 2020

Tra le tante norme emanate dal legislatore in questo periodo di emergenza sanitaria, è certamente utile segnalare l’articolo 24 del decreto legge 8 aprile 2020 numero 23 (convertito dalla legge 5 giugno 2020 numero 40), che è intervenuto sul delicato tema dell’acquisto della prima casa sospendendo, nel periodo tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020, i termini di legge per usufruire delle dette agevolazioni o per conservarle. Ricordiamo che chi acquista una prima casa da un privato gode dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro del 2% (calcolata sul valore catastale del bene) invece che dell’aliquota ordinaria del 9%; ricordiamo ancora che, se si acquista da un costruttore, e quindi con un atto soggetto a IVA, l’aliquota agevolata sarà del 4% (sul prezzo), in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%; ancora, se si eredita o si riceve per donazione un alloggio per il quale il beneficiario può godere delle agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200,00 euro, in luogo delle aliquote ordinarie del 2% e dell’1%.

Per usufruire delle agevolazioni prima casa ovvero per mantenerle, la normativa impone alcuni termini che, in un periodo come quello attuale (ma soprattutto come quello che abbiamo appena passato), potrebbe essere difficile osservare, in quanto per un lungo tempo la ricerca delle case da acquistare è stata di fatto sospesa a causa del lockdown, anche i traslochi sono rimasti fermi, e c’è stata una forte contrazione degli atti notarili di compravendita. Con alcuni esempi cerchiamo di illustrare di cosa si tratta:

chi acquista una prima casa, se non è residente nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata, deve trasferire la propria residenza in quel Comune entro 18 mesi dalla data dell’atto;

chi vende un alloggio acquistato come prima casa prima dei 5 anni dal suo acquisto, per non decadere dalle agevolazioni delle quali ha usufruito, deve riacquistare una nuova casa da adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla vendita;

chi acquista una prima casa possedendone già un’altra deve vendere l’abitazione preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto;

chi vende la propria prima casa anche dopo i 5 anni dall’acquisto, per poter usufruire del credito di imposta (pari all’imposta di registro ovvero all’IVA pagata per il primo acquisto) deve riacquistare una nuova casa entro un anno dalla vendita. In tutti i casi che abbiamo illustrato, i termini sono sospesi e inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

L’unico termine che non è stato sospeso, perché posto a favore del contribuente, è il seguente: se vendo la mia prima casa prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e non procedo entro l’anno successivo a un riacquisto, decado dalle agevolazioni delle quali avevo goduto, mentre se vendo dopo i 5 anni non decado dalle agevolazioni delle quali avevo goduto. È evidente che, se questo termine fosse stato sospeso, si sarebbe allungato e ciò avrebbe generato un pregiudizio per il contribuente. Bisogna riconoscere che il legislatore questa volta si è mosso tempestivamente, ha preso atto della situazione e ha favorito, forse oltre misura, i contribuenti, in quanto i termini sono stati sospesi addirittura fino al 31 dicembre 2020.

Maurizio Gallo-Orsi

Nato a Torino nel 1962, è stato componente del Consiglio Notarile di Torino dal 2000 al 2012 e componente della Commissione Regionale di Disciplina dei Notai per quattro anni dal 2013. Di nuovo componente del Consiglio Notarile di Torino dal 2018, ne è diventato presidente il 14 marzo 2019. È docente della Scuola di notariato Lobetti Bodoni. Ha curato la riedizione, con il padre Gianfranco Gallo-Orsi, del volume ‘L’imposta di successione’, edito da UTET. Ha scritto su Stampa Sera e su riviste giuridiche specialistiche; ha partecipato e partecipa come relatore a numerosi convegni giuridici.