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Notai

di Maurizio Gallo-Orsi

Presidente del Consiglio Notarile di Torino

La relazione sulla regolarità edilizia

Per evitare sorprese è senz’altro utile far redigere da un tecnico – geometra, architetto o ingegnere – una relazione sulla regolarità edilizia (RRE) dell’immobile, incaricandolo di controllare le pratiche edilizie presentate e di attestare la conformità o la non conformità urbanistica dell’immobile

Torino, primavera 2021

Quando si ha intenzione di comprare un immobile occorre preoccuparsi che lo stesso sia regolare dal punto di vista edilizio. Nell’atto notarile di compravendita vanno sempre indicati i titoli edilizi, sia quelli relativi alla costruzione originaria (salvo che per gli immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967) sia quelli successivi, relativi alle eventuali modifiche posteriori alla costruzione. L’indicazione nell’atto notarile degli estremi dei provvedimenti edilizi non risolve però il problema della regolarità dell’immobile, in quanto lo stesso potrebbe essere difforme rispetto ai titoli edilizi abilitativi. Il notaio, anche mediante l’interrogazione degli archivi edilizi, può reperire le indicazioni necessarie per la regolare e formale redazione dell’atto, ma non è in grado tecnicamente di garantire, o meglio di far garantire al venditore, la conformità dell’immobile dal punto di vista edilizio.

L’acquirente corre quindi il rischio di comprare un immobile non regolare dal punto di vista edilizio, con difformità che magari non sono neppure sanabili o lo sono mediante una procedura lunga, complessa e onerosa. Può purtroppo capitare che solo nel momento in cui si presenta una nuova pratica edilizia per la ristrutturazione dell’immobile appena acquistato ci si accorga che la situazione di fatto è difforme da quanto a suo tempo autorizzato. A questo punto la pratica per la ristrutturazione si deve per forza fermare per studiare il modo di mettere a posto la situazione attuale, e i tempi per entrare nella nuova abitazione si allungano. Da quando è stato introdotto l’obbligo della conformità catastale oggettiva – che prevede che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile – si sono moltiplicate le pratiche edilizie presentate in Comune per sanare le difformità: purtroppo, però, non tutte queste pratiche sono state redatte correttamente.

La Cassazione ha ormai stabilito che la vendita di un immobile, anche se affetto da gravi irregolarità edilizie, non è nulla, ma valida, salva ovviamente la facoltà per l’acquirente di ricorrere ai rimedi giudiziali per far valere i vizi dell’immobile. Per evitare sorprese che potrebbero dar luogo a problemi anche rilevanti, è senz’altro utile far redigere da un tecnico – geometra, architetto o ingegnere – una relazione sulla regolarità edilizia (RRE) dell’immobile, incaricandolo di controllare le pratiche edilizie presentate e di attestare la conformità o la non conformità urbanistica dell’immobile. Questa relazione, ovviamente, deve essere redatta con cura e attenzione e ha un costo, ma può mettere al riparo sia il venditore, che potrebbe essere ignaro dei problemi edilizi che affliggono il suo immobile, sia l’acquirente, che così non si troverà alle prese con una magari complicata regolarizzazione di abusi non commessi da lui, con il rischio di tenere a suo carico i relativi costi.

La prassi di istituire la relazione sulla regolarità edilizia come opzione da sottoporre alle parti di una compravendita sta ormai prendendo piede in tutta Italia, grazie all’iniziativa di numerosi Consigli notarili e con la collaborazione, da una parte, dei mediatori, che possono svolgere un’opera di persuasione sulle parti, e, dall’altra, di geometri, architetti e ingegneri, che con i Consigli notarili hanno predisposto la bozza di relazione e che cercano di calmierare i costi di un documento così importante.

Maurizio Gallo-Orsi

Nato a Torino nel 1962, è stato componente del Consiglio Notarile di Torino dal 2000 al 2012 e componente della Commissione Regionale di Disciplina dei Notai per quattro anni dal 2013. Di nuovo componente del Consiglio Notarile di Torino dal 2018, ne è diventato presidente il 14 marzo 2019. È docente della Scuola di notariato Lobetti Bodoni. Ha curato la riedizione, con il padre Gianfranco Gallo-Orsi, del volume ‘L’imposta di successione’, edito da UTET. Ha scritto su Stampa Sera e su riviste giuridiche specialistiche; ha partecipato e partecipa come relatore a numerosi convegni giuridici.