Torino, estate 2021
Il decreto legge 25 maggio 2021 numero 73, il cosiddetto “Sostegni bis” (ancora in corso di conversione mentre scriviamo), ha introdotto, all’articolo 64, importanti agevolazioni per i giovani che intendono acquistare la loro prima casa, favorendo anche la stipula dei mutui ipotecari collegati all’acquisto. Poiché si tratta di un provvedimento legato all’emergenza sanitaria in corso, i suoi benefici cesseranno il 30 giugno 2022.
Vediamo innanzitutto chi può fruire delle agevolazioni e poi passeremo a illustrare brevemente i vantaggi fiscali che sono stati introdotti. I requisiti soggettivi previsti dalla normativa sono due. Deve trattarsi di un soggetto cosiddetto “under 36”, che, quindi, non compia i 36 anni nell’anno in cui l’atto viene stipulato e che abbia un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40mila euro. Pertanto, occorrerà che chi vuole approfittare delle agevolazioni fiscali si doti, prima della stipula dell’atto, di tale documento.
Passiamo ad analizzare quali sono i vantaggi che il decreto legge ha introdotto: dobbiamo sottolineare che, mentre la finalità della norma è senz’altro condivisibile, la tecnica legislativa adottata è a dir poco dilettantesca. Speriamo che in sede di conversione il legislatore intervenga a fugare i molti dubbi che sono emersi.
Qualora il nostro “under 36” intenda acquistare da un privato una prima casa (che non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), il suo atto sarà esente dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale. In pratica, non saranno dovute l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’immobile (con il minimo di 1000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Fin qui sembra tutto chiaro e davvero vantaggioso, ma è emerso il dubbio che, a fronte delle dette esenzioni, siano dovute l’imposta di bollo di 230 euro e le tasse ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente di 35 e di 55 euro. Questo è uno degli aspetti che dovrà essere chiarito in sede di conversione.
Si faccia poi l’ipotesi, tutt’altro che infrequente, in cui acquistino due soggetti dei quali uno “under 36” e l’altro “over 36”. Facciamo il caso di un valore catastale dell’immobile di 50mila euro che genererebbe, nell’ipotesi normale, un’imposta del 2% pari a 1000 euro oltre a 100 euro di imposte ipotecaria e catastale. Qualora il soggetto “under 36” chiedesse per la sua parte le agevolazioni, pagherebbe l’imposta di bollo di 230 euro e le tasse ipotecaria e catastale nella misura di 35 e 55 euro, mentre il soggetto “over 36” pagherebbe 1000 di imposta di registro, che è il minimo previsto dalla legge, oltre a 100 euro di imposte ipotecaria e catastale, per un totale dell’atto di 1420 euro contro i 1100 euro dell’ipotesi normale.
Più lineare, invece, è l’ipotesi dell’acquisto del- l’abitazione da un costruttore: in questo caso l’IVA con l’aliquota del 4% va corrisposta, ma si genera un credito di imposta pari all’importo dell’IVA versata, che potrà essere portato in diminuzione «dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto».
L’ultima agevolazione introdotta riguarda i mutui collegati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di prime case, che sono esenti, per i soggetti “under 36” che richiedano l’agevolazione e ne abbiano i requisiti, dall’imposta sostitutiva dello 0,25%.
Questa è a grandi linee la nuova disciplina prevista, la quale, come abbiamo detto, genera molti dubbi interpretativi: si pensi all’acquisto congiunto di un “under 36” e di un “over 36”, al credito di imposta derivante dalla registrazione del preliminare o al credito di imposta derivante dalla vendita della precedente prima casa.
Speriamo che il legislatore, in sede di conversione, ponga rimedio alle mancanze riscontrate e metta in condizione l’Agenzia delle Entrate di emanare le istruzioni del caso chiarendo i tanti dubbi emersi finora.
