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Notai

di Maurizio Gallo-Orsi

Presidente del Consiglio Notarile di Torino

Dono o non dono – parte II

Esistono due soluzioni per rivendere un immobile donato: un atto di risoluzione della donazione con effetti retroattivi e la stipula, da parte del donatario, di una polizza assicurativa

Torino, inverno 2019

Nello scorso numero abbiamo illustrato come sia attualmente conveniente, dal punto di vista fiscale, effettuare donazioni a favore dei discendenti, evidenziando però, in chiusura dell’articolo, che possono emergere problemi per la rivendita degli immobili ricevuti per donazione, problemi che ora cercheremo di analizzare individuando le possibili soluzioni. Facciamo un esempio per comprendere il caso: un soggetto, sposato e padre di tre figli, dona a uno di essi un immobile che questi, poco tempo dopo la donazione, intende vendere. Il povero donatario si troverà davanti a un muro in quanto il potenziale acquirente non ne vorrà sapere di comprare un immobile di provenienza donativa e la banca, interpellata per il mutuo, si rifiuterà di concederlo. Qual è la remora ad acquistare un immobile che proviene da donazione? Torniamo all’esempio: il giorno in cui il nostro donante morirà, i suoi legittimari (nel nostro caso la moglie e gli altri due figli) potrebbero sostenere di essere stati lesi nei diritti che la legge loro riserva sulla successione proprio per colpa e a causa della donazione fatta solo a uno dei figli. Potrebbero iniziare una causa contro costui che, però, avendo venduto l’immobile, potrebbe non avere più nulla con cui soddisfare i legittimari che, a questo punto, potrebbero rivalersi sul terzo acquirente.

La soluzione più ovvia per risolvere il problema sarebbe che gli altri legittimari, in vita del donante, rinuncino a impugnare la donazione, ma ciò non è possibile nel diritto italiano in cui vige il divieto dei patti successori, cioè il divieto di rinunciare a diritti su un’eredità non ancora aperta. Questa soluzione è invece percorribile alla morte del donante: i legittimari potranno addivenire a un atto di rinuncia all’azione giudiziaria volta a far valere i loro diritti sulla successione del donante, rendendo così l’immobile donato liberamente commerciabile. Ma se il donante è ancora in vita, come si può venir fuori da un problema del genere? La prassi ha individuato due rimedi per cercare di ovviare a questo inconveniente. Si può addivenire a un atto di risoluzione, con effetti retroattivi, della donazione, che verrebbe di fatto annullata con il ritorno del bene nella disponibilità del donante, che sarà quindi libero di venderlo essendo il bene non più di provenienza donativa. È un atto che, dal punto di vista fiscale, non è troppo oneroso in quanto non viene considerato una nuova donazione e tassato come tale, ma sconta solamente le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

L’altra soluzione è la stipula, da parte del donatario, di una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente per l’ipotesi in cui i legittimari, alla morte del donante, agiscano contro di lui per far valere i loro diritti. I costi della polizza ovviamente variano a seconda del valore dell’immobile donato. In questi ultimi anni l’attenzione delle banche si è molto focalizzata sul rischio della provenienza donativa degli immobili, quando però il rischio effettivo che esse corrono è trascurabile, in quanto si contano sulle dita di una mano i casi in cui il terzo acquirente sia stato chiamato dai legittimari, lesi nei propri diritti, a rifonderli del danno subito. Il fatto che il rischio sia assolutamente basso emerge in modo incontrovertibile dal fatto che le polizze di assicurazione costano veramente poco, cosa che non sarebbe possibile a fronte di un rischio alto. A conclusione di questo breve excursus sulle donazioni possiamo ben dire che, allo stato attuale della legislazione fiscale, esse sono molto convenienti. Se però si desiderano vendere prima della morte del donante i beni immobili ricevuti per donazione, è assai probabile che si debbano adottare – pur senza a volte una vera e propria ragione – i rimedi che ho cercato brevemente di illustrare.

Maurizio Gallo-Orsi

Nato a Torino nel 1962, è stato componente del Consiglio Notarile di Torino dal 2000 al 2012 e componente della Commissione Regionale di Disciplina dei Notai per quattro anni dal 2013. Di nuovo componente del Consiglio Notarile di Torino dal 2018, ne è diventato presidente il 14 marzo 2019. È docente della Scuola di notariato Lobetti Bodoni. Ha curato la riedizione, con il padre Gianfranco Gallo-Orsi, del volume ‘L’imposta di successione’, edito da UTET. Ha scritto su Stampa Sera e su riviste giuridiche specialistiche; ha partecipato e partecipa come relatore a numerosi convegni giuridici.