Rinunciare alla proprietà: si può?

Torino, primavera 2019

Se anche è vero che case e terreni possono essere beni di lusso e, quindi, si fanno spesso molti sforzi per acquistarli, non mancano situazioni in cui, al contrario, c’è chi se ne vorrebbe disfare. Ciò avviene quando la proprietà diventa solo una fonte di spese, tasse e responsabilità, senza però comportare alcun vantaggio concreto. La situazione è tutt’altro che rara. La crisi ha ridotto il portafoglio delle famiglie che, un tempo, potevano permettersi di ‘parcheggiare’ un immobile e tenerlo inutilizzato per anni, in attesa dell’occasione buona per venderlo. Le tasse sugli immobili, poi, sono diventate insopportabili per molte famiglie, costrette così a sbarazzarsi della proprietà scomoda.

Rinunciare alla proprietà di un immobile può essere quindi necessario in numerose occasioni. Ma come rinunciare alla proprietà di un immobile? Se si è titolari solo di una quota ci si può liberare della propria parte rinunciando alla comproprietà. La rinuncia determina un automatico incremento delle quote degli altri comproprietari. In pratica la rinuncia alla quota fa espandere il diritto degli altri. I restanti contitolari del bene non possono impedire la rinuncia; possono al massimo decidere, a loro volta, di abbandonare la propria quota, e ciò sino a quando il proprietario non diventi un’unica persona. Ad esempio, se un terreno è di proprietà di quattro fratelli, ciascuno dei quali ha un quarto (ossia il 25%), la rinuncia da parte di uno di questi comporta che gli altri tre ottengano un’espansione della propria quota che, da un quarto, passa a un terzo (il 33%). Non è possibile rinunciare alla proprietà di un immobile solo nel caso in cui si tratti di un bene condominiale. Il codice civile (Art. 1118) vieta inderogabilmente la rinuncia alla comproprietà sulle parti comuni dell’edificio.

Ove il proprietario dell’immobile sia uno solo, anche questi, si sostiene, può rinunciare alla proprietà del bene. Poiché, in tale ipotesi, non vi sono contitolari la cui quota venga arricchita, la proprietà integrale del bene passa direttamente allo Stato (Art. 827 CC). Tuttavia, secondo un parere fornito dall’Avvocatura dello Stato (parere n. 137950 del 14 marzo 2018), occorre fare una distinzione: A. è possibile la rinuncia alla proprietà, eseguita con un atto unilaterale da parte del titolare dell’immobile, con l’effetto che il diritto di proprietà viene acquisito dallo Stato; B. è però inammissibile la rinuncia al diritto di proprietà se effettuata «al solo fine, egoistico, di trasferire in capo all’Erario (e dunque in capo alla collettività intera, NDR) i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione o di demolizione dell’immobile». L’Avvocatura, ammettendo che è facoltà del proprietario rinunciare a qualsiasi diritto e, quindi, anche al diritto di proprietà, afferma la nullità dell’atto di rinuncia quando con esso il proprietario, ad esempio, persegua l’intento di liberarsi di terreni con evidenti problemi di dissesto idrogeologico (al fine di evitare i costi per ‘opere di consolidamento, demolizione e manutenzione’), edifici inutilizzabili e diruti (al fine di evitare i costi di demolizione), terreni inquinati (per gravare sullo Stato le occorrenti spese di bonifica).

L’Avvocatura, invece, ammette che «la rinuncia immobiliare potrebbe ritenersi ammissibile quando abbia a oggetto un terreno semplicemente non produttivo e quindi manchi, in concreto, quell’intento elusivo ed egoistico che caratterizza le ipotesi sopra esaminate». Ai fini della tassazione, la rinuncia alla comproprietà e ai diritti reali è equiparata ai trasferimenti gratuiti, in quanto manca un corrispettivo. L‘imposta è collegata al rapporto di parentela fra i soggetti interessati (tra rinunciante e beneficiario della rinuncia). Le imposte catastali e ipotecarie sono dovute nella misura dell’1% e 2%. Ove, invece, la rinuncia intervenga in favore dello Stato, l’atto non sarà soggetto all’imposta sulle donazioni ex art. 3 comma 1 DLgs 31 ottobre 1990 n. 346, né a imposta ipotecaria e catastale ex art. 1 comma 2 e 10 comma 3 del D.Lgs 1 ottobre 1990 n. 347. In entrambi i casi, l’atto di rinuncia sarà registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari a cura del notaio.