Una nuova tutela per gli acquisti immobiliari da costruttori

Torino, SPECIALE giugno 2019

A inizio 2019 è stato pubblicato il Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza. Si tratta di un provvedimento di ben 361 articoli. In questa sede ci occupiamo della parte che ha modificato, seppure parzialmente – intervenendo esclusivamente sugli articoli 3, 4, 5 e 6 – la normativa in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire, contenuta nel D. Lgs. 122/2005. Il legislatore del 2005 aveva cercato di tutelare i privati che si trovavano ad acquistare un immobile da un costruttore, nel caso in cui, nelle more tra il contratto preliminare e la vendita, quest’ultimo si trovasse in una situazione tale da impedire all’acquirente di diventare proprietario del bene promesso. L’acquisto dal costruttore è rischioso: l’immobile esiste solo sulla carta, è prevista la corresponsione di più acconti per finanziare la costruzione e fino al momento dell’atto di vendita c’è la possibilità che il costruttore entri in una situazione di insolvenza tale da impedirgli di vendere il bene. L’aspetto centrale della tutela dell’acquirente di un immobile da costruire era, ed è, la fideiussione che il costruttore è tenuto a rilasciare.

La legge prescrive che, all’atto della stipula del contratto preliminare, il costruttore debba consegnare, a pena di nullità del contratto stesso, una fideiussione che garantisca, nel caso di una situazione di impossibilità a trasferire la proprietà, la restituzione di tutte le somme pagate e da pagare a titolo di corrispettivo. In sé, la disciplina prevista dal legislatore era teoricamente ottima: chi acquistava era assolutamente garantito per tutti gli importi pagati fino al momento in cui il costruttore fosse entrato in crisi. Senonché la disciplina è rimasta per larghi tratti inattuata: spesso la fideiussione non veniva rilasciata, in quanto il costruttore faceva valere la sua posizione di contraente forte di fronte a un acquirente che si dimostrava contraente debole, anzi debolissimo.

Eppure, nel 2005 esisteva già una norma, l’articolo 2645 bis c.c., che prevedeva la possibilità che i contratti preliminari fossero stipulati per atto notarile per essere trascritti presso l’ufficio del territorio, con la conseguenza che trascrizioni e iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare non sarebbero state di pregiudizio per il promissario acquirente. Allora si decise di non rendere obbligatorio il ricorso all’atto notarile, forse per non imporre agli acquirenti il costo ulteriore dell’intervento del notaio. Con la riforma del 2019, l’art. 6 del D. Lgs. 122/2005 prevede ora che il «contratto preliminare e ogni altro contratto, che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autentica». Si è giunti a dare una maggiore tutela agli acquirenti degli immobili da costruire: il notaio è infatti garante della conformità alla legge degli atti che riceve e dovrà quindi verificare che la fideiussione sia stata rilasciata e sia conforme al modello previsto.